中房新闻> 今日要闻 >解决“新市民”居住需求是租赁市场发展方向

解决“新市民”居住需求是租赁市场发展方向

发布时间: 2017-07-20

一线城市房价高企背景下,居民租房需求进一步强化,租赁市场的发展迫在眉睫。


自从2016年中,印发《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》以来,租赁市场的政策陆续出台。从2016年底北京推出自持租赁房以来、上海、广州先后推出支持租赁用房的相关政策,涉及租赁住房用地、租购同权等诸多热点。其中,相关政策将如何引导租赁市场从开发、运营、服务到金融的一整个产业链条的转型发展,购租并举的住房制度如何建立,都成为关注焦点。


对此,21世纪经济报道专访了链家研究院院长杨现领。杨现领认为,作为一个重服务、低毛利的行业,在解决“租购同权”这一核心问题的基础上,租赁市场的发展,应当培育专业化、规模化的租赁运营机构,加强租赁住房的存量开发,形成80%存量与20%增量的市场供应结构,满足“新市民”的核心需求。


增量存量应当“二八开”


《21世纪》:阻碍租赁市场发展的核心矛盾是什么?


杨现领:是低租售比与高租金收入比之间的矛盾。从租客的角度看,租金支付能力取决于收入水平及收入增长速度。通常情况下,30%左右的租金收入比是一个相对合理的水平。因此,租金水平及涨幅都是相对有限且稳定的。从这个角度看,今天一线及二线城市的租金水平相对于年轻人的收入,已经比较高,且很难明显增长。


然而,从业主或运营机构的角度讲,租售比或租金回报率太低,一线城市只有不到2%,这个水平不足以支撑规模化运营。这也是为什么租赁市场中出现大量“二房东”的原因,因为正规的机构无法依赖租金正常运营,只有“二房东”才能存活。


在这个矛盾下,市场才出现了专业的 “N+1”的包租模式,也是目前来看,缓解这一矛盾比较好的方式,这种方法的本质是提高房屋单间的出租回报率,降低空置率,实现房屋的使用价值最大化,实际上就是在提供更多的低价租赁房源,同时又保证一定的租赁服务质量。


《21世纪》:发展租赁市场,要解决的是谁的需求?


杨现领:租赁市场首先要解决的是“新市民”的需求,新市民主要就是大学生和流动人口。高频的流动导致他们的换房周期比较短,通常6-8个月就要换房。这些新市民对房源的要求是通勤便利,配套设施比较完备,所以他们的需求主要集中在核心区。同时,较低的收入使得他们的需求结构以床位和单间为主。


同时,由于近年来热点城市房价攀升,也存在一部分“挤出需求”,高房价使得部分家庭短期内无法进入交易市场,只能在租赁市场停留更长的时间,这种需求主要集中在一线城市,多是以家庭为单位的整租需求。他们工作、收入相对稳定,能承受比较高的租金,同时强调学区。现有的房价和政策条件下,这部分需求很难满足,是未来购租并举的核心群体,如何激发市场的力量,挖掘存量需求,让这部分群体,住有所居是未来租赁市场发展的一个方向。


《21世纪》:这样的需求会导致租房市场的供应结构与住房市场的供应之间,出现哪些区别?


杨现领:首先是供应结构,通过增量的开发来满足市场的需求还是通过存量的盘活来满足。总体上我认为未来的增量与存量的关系应该是二比八的关系,80%通过存量市场来解决,即房源来自于业主;有20%通过增量的开发来解决,即房源来自于开发商。


上面已经说到,新市民的租房需求明显集中在交通便利,离工作地点近的城区。对于一线城市而言,很难通过新增开发来满足。而如果在交通不便利,通勤条件比较差的地方供应新增租赁房源,带来的问题就是潜在的租赁库存,这比商品房库存更难去化。所以我认为对于土地供应有限的一线城市而言,应该把新增的供地更多用于商品房的开发,通过存量盘活来解决租赁问题,这样市场才能够实现均衡的发展。整体而言,还是要依靠存量开发,把业主手中的闲置房源释放出来。


广州“租购同权”具示范意义


《21世纪》:近期,一线城市纷纷出台政策支持租赁市场发展。截至目前,北京、上海推出了租赁住房用地,广州强调租购同权,这些政策各自的特点是什么?


杨现领:北京、上海目前聚焦于租赁市场的开发端,希望通过开发土地来解决租赁的问题。不同之处在于,北京在“竞自持”的同时,未来可能更多通过集体建设用地实现供应;而上海则是招拍挂、100%自持的形式。


但我认为这还远远不够,租房产业链是一个非常复杂的产业链,除了开发之外,合理的运营、优质的服务也需要政策落实培育。因为本质上来说,租赁市场是一个重服务的市场。所以要解决租赁问题,必须要培育一个完善的服务链。


广州提出的“租购同权”,租房和买房是否能够享有一致、对等的社会公共服务,则是法律和制度层面,落实租购并举的重要环节,相对更为长期。从这个角度看,作为一个开始,广州的示范意义可能更大,它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。至于租购同权对广州房价的短期影响,不应夸大它的效应。


《21世纪》:如何开发闲置房源,增加租赁市场供给?


杨现领:从业主而言,不愿意出租房源的原因有三,首先是租金回报率太低,同时持有环节没有纳税负担,业主缺乏出租动力;其次是监管缺位,出租人和承租人双方的权益得不到保障;最后则是没有专业化的服务机构,换租、重新招租、交接等服务,对于业主而言太“麻烦”。


解决这些问题,需要培育支持专业化、规模化的租赁运营企业。专业化,是指垂直在低毛利、重服务的租赁行业,能够有效保护出租人与承租人双方利益;规模化,是指经历了市场沉淀,具有一定的管理规模,比如北京这样的城市,规模化的租赁企业需要至少能管理3-5万间房源,同时能够建立专业的保洁、维修团队,具有提供规模化服务的能力。只有让规模化、专业化的中介机构成长起来,才能让市场逐步净化,防止租赁市场出现劣币驱逐良币的现象。


此稿件为延展阅读内容,稿件来源为:经济参考报。如发现政治性、事实性、技术性差错和版权方面的问题及不良信息,请及时与我们联系,并提供稿件的纠错信息。

热门排行